FAQ acheteurs

Questions très souvent posées par les acheteurs

Combien de fonds propre ai je besoin ?

Pour acquérir votre résidence principale vous aurez besoin au minimum de 20 % de fonds propres

Pour acquerir une résidence secondaire il vous faudra au minimum 30 % de fonds propres

Quels sont les autres coûts d’acquisition à prévoir ?

En plus du prix d acquisition de votre bien immobilier les frais de notaire et de mutation sont à prévoir. Ils représentent en Valais entre 2,8 % et 3,5 % de la valeur du bien immobilier.

Comment faire pour réserver un bien immobilier ?

Il arrive que la négociation entre les parties prenne du temps, des semaines,parfois des mois. Pendant cette période, d’autres évènements extérieurs
surgissent et pourraient mettre en péril votre projet. Afin de vous protéger contre ce genre de mésaventure, 3 types d’arrangements entres les parties concernées sont possibles :

1) Convention de réservation :
C’est une option qui ne fait pas appel au service d’un notaire, économique et basée sur la bonne foi des signataires. Ces derniers apposent leurs volontés sur un document qu’ils signent en commun et s’engagent à respecter son contenu. De son côté, l’acquéreur verse un montant symbolique au vendeur, en signe de sa bonne volonté. Cependant, cette option n’a pas une force juridique d’une vente à terme ou d’une promesse de vente.

2) Promesse de vente et d’achat
Dans ce type de contrat, le notaire est indispensable. Les parties s’engagent à respecter leur volonté devant le notaire, prix, date d’entrée en possession, etc… L’engagement des parties est souvent subordonné à des conditions, notamment pour l’acquéreur, (obtention du prêt hypothécaire, autorisation de construire en cas d’achat d’un terrain, etc…). Un acompte de 10% du prix global est versé en général par l’acquéreur au vendeur. Cet acte notarié représente un coût de 0,5 % du prix du bien (impôts de l’Etat, frais du Registre foncier, émolument du notaire). En revanche, en cas de rétractation de l’une des parties,  la justice peut l’obliger à honorer ses engagements.

3) Vente à terme
On choisit cette forme lorsque l’on est sûr de soi et que tous les détails sont réglés, excepté le transfert de propriété. Celui-ci est différé dans le temps, ce qui laisse aux parties concernées le soin de prendre leurs dispositions. Cette forme est aussi soumise à des conditions suspensives. Pour plus de détails ou pour un cas précis, voir avec son notaire.

Que est ce qu'une PPE ?

La PPE (Propriété par étages) est une forme particulière de copropriété qui a été introduite dans le Code Civil Suisse le 1er janvier 1965. Elle est régie par l’article 712 du Code Civil. Dans cette forme de propriété, le copropriétaire dispose d’un droit de jouissance exclusif sur une partie déterminée de l’immeuble (parties privatives). Le reste de l’immeuble (parties communes) est en copropriété.

Parties privatives :
Les parties privatives sont les étages ou parties d’étages qui, constitués en appartements ou en locaux commerciaux ou autres, forment un tout disposant d’un accès propre. Chaque propriétaire peut aménager ses parties privatives selon ses propres désirs sans endommager les parties communes. Il a l’obligation d’entretenir les locaux de manière à maintenir l’état et l’aspect irréprochables du bâtiment.

Parties communes :
Les parties communes sont tous ce qui n’est pas en parties privatives. Il s’agit du terrain sur lequel est construit le bâtiment, la structure de l’immeuble, les installations, ainsi que les éléments déterminant de l’aspect extérieur du bâtiment.

La répartition entre les parties communes et privatives est fixée par un géomètre officiel. La découpe de l’immeuble est attestée par un document inscrit au Registre Foncier : le cahier de répartition des locaux. L’acte constitutif de la PPE doit indiquer en pour-cent ou en pour-mille de la valeur du bien la part que représente chaque partie privative. Les charges de fonctionnement de l’immeuble sont réparties en fonction des parts.

Les possibilités d'acquisition d'un bien par un étranger ?

La loi suisse (Lex Koller) en matière d’acquisition immobilière, limite l’accès à la propriété aux étrangers. Ceci est dans le but de lutter contre le risque d’une emprise étrangère excessive sur le territoire Helvétique. Suite aux relations bilatérales, cette loi a été largement assouplie.

En effet, à partir de 2002, les ressortissants des pays membres de l’Union Européenne qui disposent d’un domicile légal en suisse, peuvent acquérir des immeubles en Suisse au même rang que les suisses.

Quelle que soit la nationalité des personnes au bénéfice d’un permis C, celles-ci sont également au même rang que les suisses en matière d’acquisition immobilière. Pour autant qu’elles agissent pour leur propre nom et que les fonds qui servent au financement de l’acquisition de ne doivent pas provenir principalement de l’étranger. Pas plus de 2/3.

Les personnes non européennes au bénéfice d’un permis B peuvent acquérir un bien immobilier, à condition que celui-ci constitue une résidence principale.

Toute acquisition immobilière destiné principalement à une activité commerciale (bureau, atelier, garage, dépôt, commerce, etc.) est autorisée pour les étrangers quels que soient leurs nationalité et leur lieu de résidence.

Les fonctionnaires internationaux sont nombreux à Genève. Le législateur leur a prévu des statuts particuliers en la matière.

Le fonctionnaire international au bénéfice d’une carte de légitimation est traité au même titre que l’une ou l’autre catégorie de permis d’établissement. Entrent en fonction également les critères de la nationalité, statut ainsi que le nombre d’années passées sur le sol Helvétique.

Dans certains cas particuliers, avec une autorisation accordée par les autorités compétentes, les étrangers peuvent acquérir un bien immobilier.

Quelles différences entre une propriétés commune et une copropriété ??

Dans la forme de la copropriété, chaque acquéreur est propriétaire d’une part bien distincte de l’objet immobilier en question. Cette part dépend de l’accord préalable entre chaque acquéreur et des fonds que celui-ci a apportés pour l’acquisition de ce bien.

Cette forme permet à chaque propriétaire de disposer librement de sa part comme il l’entend. Il peut la vendre ou, pour un besoin financier, la mettre en gage. Sous réserve des clauses de l’acte de copropriété.

Dans le cas de la propriété commune, chaque personne est propriétaire d’une partie d’un bien immobilier indissociable. Cette forme ne permet pas à l’un des propriétaires de disposer librement de sa part comme il l’entend, car celle-ci n’est pas définie juridiquement. Par conséquent aucun propriétaire ne peut vendre ou mettre en gage sa part.

La première forme est la plus utilisée, car elle est plus souple et permet des marges de manœuvre en cas de changement ou d’évolution dans la situation personnelle des propriétaires. Si on opte pour la liberté, c’est cette forme juridique de propriété qui est choisie.

La deuxième forme est la moins utilisée, car elle est rigide, et ne permet pas les marges de manœuvres que la première forme juridique offre. En revanche, en terme de sécurité et de confort notamment psychologique, cette forme est idéale pour les personnes qui cherchent la stabilité.

Quelle différence entre vente en nom, en SI ou SIAL ?

Une vente en nom signifie en général une vente d’un particulier à un autre et le bien en question est régi par la PPE (Propriété Par Etage).

Quand il s’agit d’une vente en SI (société immobilière) ou en SIAL (société immobilière d’actionnaires locataires), l’objet est vendu sous forme d’actions immobilières. La copropriété avec ce type de régime présentait un certain nombre de problèmes notamment d’ordre pratique. Le législateur a introduit une nouvelle loi régissant la gestion de la copropriété, cette loi, (PPE), est entrée en vigueur le 1er janvier 1965 et a grandement simplifié la vie des copropriétaires.

Hormis le côté simplifié et pratique que la PPE est venu apporter dans la copropriété, 2 raisons essentielles résident dans la différence entre une propriété en PPE ou en SI.
La première est de type financier, lors de l’acquisition d’un objet immobilier en SI, votre banquier vous exige jusqu’à 35% de la valeur de l’objet comme fonds propres. Alors qu’en PPE, seulement une part de 20% de la valeur du bien est exigée.

La deuxième raison est liée à la question fiscale, comme ces sociétés immobilières ont été généralement créées avant 1965, la valeur de leurs actions sont relativement basse, lors d’une aliénation, une énorme différence se situe entre le prix d’achat et le prix de vente. Ce qui implique une incidence fiscale considérable. La loi en la matière, entrée en vigueur le 1er janvier 2000, accorde jusqu’à 75 % de réduction sur cet impôt pour les sociétés immobilières radiées avant le 31 décembre 2003. De ce fait, les objets en PPE sont négociés plus aisément que les objets en SI.

Pour plus de détail concernant la PPE (Propriété par étages), veuillez vous reporter à la
question qui traite son sujet dans la rubrique Juridique, menu FAQ.

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La Team 123immo.ch

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